En este artículo encontrarás una descripción exhaustiva de cada etapa del proceso para obtener un crédito hipotecario en Chile, desde la planificación financiera inicial hasta la firma de la escritura y el desembolso de los fondos. Se incluyen las condiciones y requisitos de las distintas instituciones, una comparación de tasas de interés vigentes, ejemplos prácticos de simulaciones, consejos para mejorar tu perfil crediticio y respuestas a las dudas más frecuentes. Todos los pasos están respaldados con enlaces a fuentes oficiales y estadísticas actualizadas, de modo que cuentes con una guía completa y confiable para enfrentar este compromiso financiero de largo plazo.
Introducción al crédito hipotecario
El crédito hipotecario es un préstamo de largo plazo destinado a la adquisición, construcción o mejoramiento de una vivienda, cuya garantía es el propio inmueble. En Chile, estas operaciones están reguladas por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y son ofrecidas por bancos, cooperativas y entidades financieras autorizadas. Antes de iniciar el trámite, es fundamental comprender las características principales: plazos de hasta 30 años, montos expresados en Unidades de Fomento (UF) y la obligación de constituir hipoteca sobre la propiedad.
Tipos de crédito hipotecario disponibles
Tasa fija
La tasa de interés permanece constante durante todo el plazo del préstamo, lo que otorga certeza sobre el monto de las cuotas mensuales. Es recomendable para quienes prefieren estabilidad presupuestaria, pese a que las tasas fijas suelen ser levemente más altas que las variables.
Tasa variable
La tasa se ajusta periódicamente según un índice de referencia (por ejemplo, la Tasa de Política Monetaria del Banco Central más un spread). Puede ser conveniente cuando las tasas de mercado están en tendencia baja, aunque incorpora mayor incertidumbre.
Tasa mixta
Combina un período inicial de tasa fija con un tramo posterior de tasa variable. Ofrece un balance entre seguridad y aprovechamiento de posibles bajas en el mercado.
Requisitos generales para postular
Edad y nacionalidad
Los solicitantes deben ser mayores de dieciocho años y, en la práctica, los bancos suelen exigir una edad mínima de veintiún años y máxima al momento de término del crédito de setenta años. Extranjeros pueden acceder usando su Número de Identificación para Cotizar (NIC) si no poseen RUT.
Antigüedad laboral e ingresos
Para trabajadores dependientes se solicitan al menos tres meses de contrato indefinido y una antigüedad mínima de un año en el empleo actual (o continuidad equivalente). Independientes deben presentar declaraciones de renta y boletas de honorarios de los últimos dos años.
Puntaje de riesgo crediticio
Los bancos revisan el historial de la Central de Riesgos (Equifax, TransUnion) y buscan un comportamiento de pago sin morosidades. Un buen puntaje mejora las condiciones de tasa y financiamiento.
Documentación necesaria
Identificación y antecedentes personales
Cédula de identidad vigente (o pasaporte/NIC para extranjeros) y ClaveÚnica para acceso a plataformas de simulación y seguimiento.
Comprobantes de ingreso
Trabajadores dependientes
Liquidaciones de sueldo de los últimos tres meses, contrato de trabajo y certificado de cotizaciones previsionales.
Trabajadores independientes
Declaraciones de renta de los últimos dos años y boletas de honorarios o balanzas de ingresos.
Antecedentes de la propiedad
Promesa de compraventa, tasación comercial realizada por una institución autorizada (mutuaria o banco) y certificado de hipotecas y gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.
Pasos para solicitar el crédito
Simulación inicial
Utiliza el simulador de la CMF o de cada banco para estimar monto de cuota, UF a financiar y plazos. En la página de la CMF puedes acceder al simulador oficial, y en portales como ComparaOnline comparar ofertas de distintas instituciones.
Preaprobación
Solicita una preaprobación para conocer tu capacidad de endeudamiento. El banco revisa tu información preliminar y extiende una carta de preaprobación que facilita la negociación con el vendedor.
Presentación de documentación
Entrega los documentos requeridos en la sucursal o mediante carga digital. El análisis interno considera tu perfil crediticio y la tasación de la propiedad.
Aprobación y oferta formal
Recibes una oferta de crédito que detalla monto, tasa, plazo, gastos asociados (comisión de estudio, tasación, gastos notariales) y seguro de desgravamen y de incendios. Revisión atenta antes de firmar.
Escritura y firma
Se firma la escritura de hipoteca ante notario y Conservador de Bienes Raíces. El banco desembolsa los fondos directamente al vendedor o promotor inmobiliario.
Tasas de interés y costos asociados
Tasas promedio vigentes
En marzo de 2025, la tasa promedio de créditos hipotecarios en Chile rondó el 4,39 % anual. Las proyecciones estiman una baja gradual hacia 4 % a fines de 2025.
Comisión y gastos iniciales
Comprende comisión de estudio (0,5 %–1 % del monto), gastos de tasación (0,2 %–0,4 %), notaría y Conservador (UF fijas según decreto), y seguros obligatorios.
Seguro de desgravamen e incendio
Costos anuales de seguro de desgravamen (cubre saldo insoluto en caso de fallecimiento) e incendio (cubre daño al inmueble). Pueden ser contratados con la misma entidad o terceros.
Consejos para mejorar la aprobación
Reducir nivel de endeudamiento
Disminuir otras deudas de consumo y tarjetas antes de postular para mejorar el ratio cuota/ingreso.
Aumentar monto de pie
Un pie mayor al 20 % de la propiedad reduce el monto financiado, mejora la tasa y evita seguros adicionales.
Mantener historial crediticio limpio
Pagar oportunamente tarjetas y créditos de consumo al menos seis meses antes de la solicitud.
Beneficios y riesgos
Ventajas del crédito hipotecario
Permite adquirir vivienda sin disponer de todo el capital, con plazos largos y tasas competitivas. Además, los intereses pueden ser descontados en la declaración de renta.
Riesgos financieros
Variaciones de tasa variable pueden elevar la cuota. El incumplimiento conlleva ejecución hipotecaria y pérdida del inmueble.
Casos especiales
Subsidio habitacional complementario
Puedes combinar crédito con subsidio del Ministerio de Vivienda (MINVU) si cumples requisitos de ahorro previo en libreta de vivienda.
Crédito para construcción en sitio propio
Financia la construcción mediante entregas parciales según avance de obra y certificación de ingeniero o arquitecto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora la aprobación?
Generalmente entre dos y cuatro semanas desde la entrega de toda la documentación.
¿Puedo prepagar sin penalización?
La mayoría permite abonos al capital sin penalidad, aunque algunos contratos pueden establecer comisiones de prepago parcial.
¿Qué sucede si vendo la propiedad?
Debe pagarse el saldo insoluto o transferirse el crédito al comprador, con aprobación del banco.
Obtener un crédito hipotecario en Chile implica cumplir requisitos de edad, antigüedad laboral, capacidad de pago y documentación de la propiedad. Siguiendo la guía paso a paso y aprovechando simuladores oficiales, podrás tomar decisiones informadas sobre el tipo de tasa, plazo y monto de pie. Revisar ofertas, mejorar tu perfil crediticio y considerar subsidios complementarios optimizará tus condiciones. Recuerda usar fuentes oficiales como la CMF, los portales de cada banco y ChileAtiende para mantenerte actualizado y resguardar tus derechos.
Enlaces útiles