Cómo vender una propiedad en Chile: trámites, documentos y costos

Vender una propiedad en Chile es una operación jurídica y financiera que requiere bastante más que encontrar a una persona interesada y acordar un precio. Para que la compraventa produzca sus efectos correctamente, es necesario comprobar quién es el dueño, revisar los antecedentes legales del inmueble, preparar los documentos municipales y tributarios, otorgar una escritura pública y completar la inscripción a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

La firma de la escritura es fundamental, pero no completa por sí sola la transferencia del dominio. En términos generales, la compraventa de un bien raíz debe constar por escritura pública, mientras que el comprador adquiere el dominio mediante la inscripción de ese título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente.

Por esta razón, una operación puede encontrarse en distintas etapas:

• Negociación del precio y condiciones.
• Reserva de la propiedad.
• Promesa de compraventa.
• Recolección de documentos.
• Estudio de títulos.
• Aprobación de financiamiento.
• Redacción de la escritura definitiva.
• Firma ante notario.
• Inscripción en el Conservador.
• Pago o liberación del dinero.
• Entrega material de la vivienda.

Cada una de estas etapas cumple una función distinta. La promesa, por ejemplo, obliga a las partes a celebrar posteriormente la compraventa si se cumplen las condiciones pactadas, pero no convierte al comprador en dueño. La escritura pública formaliza la venta, pero el dominio se transfiere mediante su inscripción conservatoria.

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Antes de publicar una casa, departamento, parcela, oficina, bodega o sitio, el vendedor debería comprobar si existen obstáculos que puedan retrasar o impedir la operación. Entre los problemas más frecuentes se encuentran:

• Hipotecas antiguas que todavía aparecen inscritas.
• Prohibiciones bancarias o del SERVIU.
• Embargos o medidas precautorias.
• Herencias que no han sido inscritas.
• Ampliaciones sin permiso ni recepción municipal.
• Diferencias de superficie o deslindes.
• Contribuciones pendientes.
• Gastos comunes morosos.
• Propiedades declaradas como bien familiar.
• Copropietarios que no están de acuerdo con la venta.
• Poderes insuficientes o vencidos.
• Promesas de compraventa redactadas de forma incompleta.

También es necesario calcular correctamente los costos. El precio de venta no equivale necesariamente al dinero líquido que recibirá el propietario. Del monto pueden descontarse la deuda hipotecaria, la comisión de corretaje, certificados, regularizaciones, honorarios jurídicos, contribuciones atrasadas, gastos comunes y los impuestos que correspondan sobre el mayor valor obtenido.

Cuando el comprador solicita un crédito hipotecario, la operación suele incluir gastos de tasación, estudio de títulos, redacción de escritura, notaría, impuestos asociados al crédito e inscripción en el Conservador. La distribución de estos gastos depende del contrato, de la institución financiera y de lo que acuerden las partes.

Al 3 de agosto de 2026, la inscripción de una compraventa simple en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago tiene un costo informado equivalente al 0,2% del precio de la compraventa, con un límite de $264.200, incluida una copia de la inscripción. Esta tarifa corresponde específicamente al Conservador de Santiago y a una inscripción simple. Otros conservadores, operaciones con hipoteca, prohibiciones, alzamientos o inscripciones adicionales pueden aplicar cobros diferentes.

La tributación también debe revisarse antes de aceptar una oferta. Una persona natural que vende ocasionalmente un inmueble puede acceder, bajo determinadas condiciones, a un beneficio de hasta 8.000 UF acumuladas de mayor valor no constitutivo de renta. Este límite corresponde a la utilidad acumulada durante la vida tributaria del contribuyente y no al precio total de venta.

La aplicación del beneficio depende de factores como:

• Fecha de adquisición de la propiedad.
• Calidad tributaria del vendedor.
• Relación entre comprador y vendedor.
• Habitualidad en la compraventa de inmuebles.
• Tiempo transcurrido desde la adquisición o construcción.
• Costo tributario y mejoras acreditadas.
• Mayor valor obtenido.

Además, una venta puede estar afecta a IVA cuando es realizada por un vendedor habitual de inmuebles. La venta ocasional de la vivienda utilizada por una persona normalmente debe analizarse de forma diferente a la actividad de quien compra, construye y vende propiedades como negocio.

La finalidad de este artículo es explicar de manera ordenada cómo preparar y vender una propiedad en Chile, qué documentos se solicitan, cómo funciona el estudio de títulos, qué debe contener una promesa, cómo se paga el precio, quién se hace cargo de los costos y qué situaciones especiales requieren mayor cuidado.

Información principal

Cuándo se considera legalmente vendida una propiedad

La compraventa de un inmueble es un contrato solemne. Esto significa que no basta con un acuerdo verbal, una transferencia bancaria, una reserva o un documento privado simple para perfeccionar la venta en la forma exigida para los bienes raíces.

El artículo 1801 del Código Civil establece que la venta de bienes raíces no se considera perfecta ante la ley mientras no se haya otorgado una escritura pública.

Por otra parte, la tradición o transferencia del dominio se efectúa mediante la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

En términos prácticos:

• La promesa obliga a celebrar la compraventa futura, si cumple los requisitos legales.
• La escritura pública contiene la compraventa definitiva.
• La inscripción conservatoria convierte al comprador en propietario.
• La entrega de llaves permite la ocupación material, pero no reemplaza la inscripción.

Es posible que el comprador reciba las llaves antes de la inscripción o que la entrega se pacte para una fecha posterior. Esa circunstancia no altera el mecanismo legal mediante el cual se transfiere el dominio.

Quién puede vender una propiedad

Puede vender quien aparece como propietario en el Conservador de Bienes Raíces y tiene capacidad legal para celebrar el contrato.

También puede actuar:

• Un mandatario con poder suficiente.
• El representante legal de una empresa.
• Todos los herederos después de regularizar la herencia.
• Los copropietarios respecto de la totalidad del inmueble.
• Un copropietario respecto de su cuota o derechos, si vende solamente esa participación.
• Un representante legal con autorización judicial cuando el propietario es menor de edad o no puede administrar sus bienes.

La persona que ocupa la propiedad, paga las contribuciones o aparece como propietaria en el SII no necesariamente es quien puede venderla. La titularidad se acredita principalmente mediante la inscripción vigente del Conservador de Bienes Raíces.

Quién debe firmar la compraventa

La respuesta depende de cómo se encuentra inscrita la propiedad y de la situación familiar o jurídica del vendedor.

Pueden tener que firmar:

• El propietario individual.
• Todos los copropietarios.
• El cónyuge que debe autorizar la venta.
• Los herederos inscritos.
• Un apoderado especial.
• El representante legal de la empresa propietaria.
• Representantes de menores o personas sujetas a medidas de protección patrimonial.

Si el inmueble es un bien familiar, no puede ser vendido ni prometido en venta sin la autorización del cónyuge no propietario, salvo que exista una autorización judicial que supla esa voluntad conforme a la ley.

El régimen matrimonial también puede exigir la comparecencia o autorización del cónyuge. Antes de prometer una venta debe revisarse:

• Estado civil del propietario.
• Fecha del matrimonio.
• Régimen patrimonial.
• Origen de los fondos con que se compró.
• Inscripción de la propiedad.
• Existencia de una declaración de bien familiar.
• Capitulaciones o liquidaciones matrimoniales.

La inscripción del SII no acredita dominio

El certificado de avalúo fiscal y la información catastral del Servicio de Impuestos Internos sirven para identificar la propiedad y determinar su valoración tributaria, pero no prueban por sí solos quién es el dueño.

El dominio se revisa mediante:

• Copia de la inscripción de propiedad.
• Certificado de dominio vigente.
• Títulos anteriores.
• Anotaciones marginales.
• Inscripciones especiales de herencia, cuando corresponda.

Una persona podría aparecer en el SII debido a información tributaria pendiente de actualización, mientras que la inscripción conservatoria muestra a otro titular. Esa diferencia debe aclararse antes de vender.

Etapas principales de la venta

Aspectos importantes que debe conocer el usuario

Firmar la escritura no convierte inmediatamente al comprador en dueño

La transferencia se completa con la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

El precio no debe entregarse sin protección

El pago puede quedar bajo instrucciones notariales o ser desembolsado por el banco después de comprobar las inscripciones correspondientes.

Una hipoteca no desaparece por pagar la última cuota

Debe otorgarse e inscribirse su alzamiento. La propiedad puede seguir apareciendo hipotecada aunque la obligación ya esté pagada.

La promesa debe contener condiciones claras

Debe regular qué sucede si el banco rechaza el crédito, si el estudio de títulos formula observaciones o si una parte no firma la escritura.

Las ampliaciones irregulares pueden afectar la venta

Un banco podría tasar solamente la superficie recepcionada, pedir regularización o rechazar la garantía.

Las deudas de gastos comunes son especialmente relevantes

La Ley de Copropiedad establece que las obligaciones económicas siguen al dueño de la unidad, incluso respecto de créditos anteriores a su adquisición, sin perjuicio de las acciones que pueda ejercer contra el vendedor.

El vendedor puede tener que pagar impuesto

No se debe esperar hasta la siguiente Operación Renta para averiguar si existe tributación sobre el mayor valor.

La comisión de corretaje no tiene un porcentaje universal obligatorio

Debe pactarse por escrito, indicando quién paga, sobre qué monto se calcula, cuándo se devenga y si se agrega IVA.

Los costos del Conservador varían

Dependen del territorio, precio, cantidad de inscripciones, hipotecas, prohibiciones, alzamientos y copias solicitadas.

Los documentos tienen fechas de vigencia práctica

Aunque algunos certificados no tengan caducidad legal, los bancos y abogados suelen exigir versiones recientes.

Cómo realizar el proceso o encontrar la información

Comprobar la inscripción de dominio

1. Identifica el Conservador de Bienes Raíces competente.
2. Busca las fojas, número y año de la inscripción.
3. Solicita una copia con vigencia o certificado de dominio vigente.
4. Comprueba nombres, RUN, deslindes y porcentaje de derechos.
5. Revisa las anotaciones marginales.
6. Compara los datos con la escritura anterior y el SII.

La información del Conservador de Bienes Raíces de Santiago se encuentra en www.conservador.cl. Para inmuebles ubicados en otras comunas se debe utilizar el conservador correspondiente.

Solicitar el certificado de gravámenes y prohibiciones

Este certificado informa la existencia de antecedentes como:

• Hipotecas.
• Servidumbres.
• Usufructos.
• Reglamentos de copropiedad.
• Embargos.
• Prohibiciones bancarias.
• Prohibiciones SERVIU.
• Medidas judiciales.

La ficha oficial se encuentra en:

Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.

Revisar contribuciones

Con el rol y la comuna se puede obtener el certificado de deuda de contribuciones en la Tesorería General de la República.

Conviene revisar:

• Cuotas normales.
• Cuotas suplementarias.
• Intereses.
• Deuda morosa.
• Convenios de pago.
• Beneficios o exenciones.

Solicitar el avalúo fiscal

El certificado de avalúo se obtiene en el Servicio de Impuestos Internos.

El avalúo fiscal sirve para fines tributarios y documentales, pero no equivale necesariamente al precio comercial ni acredita el dominio.

Revisar la situación municipal

En la Dirección de Obras Municipales pueden solicitarse antecedentes como:

• Certificado de Informaciones Previas.
• Permiso de edificación.
• Recepción definitiva.
• Certificado de número.
• Planos aprobados.
• Permisos de ampliación.
• Regularizaciones.
• Certificado de afectación a utilidad pública municipal.

Los documentos exactos dependen del tipo de propiedad y de las exigencias del banco o abogado que realiza el estudio.

Obtener certificados de no expropiación

Las entidades financieras suelen solicitar certificados de no expropiación emitidos por la municipalidad y por el SERVIU. En determinados sectores también puede requerirse un informe del Ministerio de Obras Públicas.

El trámite del SERVIU se encuentra en:

Certificados de no expropiación del SERVIU.

Recomendaciones antes de comenzar

• Obtén los documentos antes de publicar si sospechas que existe un problema.
• Revisa tu estado civil y régimen matrimonial.
• Comprueba si la propiedad fue declarada bien familiar.
• Solicita al banco una liquidación actualizada de la deuda.
• Calcula el dinero líquido que recibirás después de descuentos.
• Regulariza ampliaciones con anticipación.
• Revisa el plazo de una prohibición SERVIU.
• Consulta la situación tributaria del mayor valor.
• No prometas una fecha imposible de cumplir.
• Define qué bienes muebles quedarán incluidos.
• Aclara si la propiedad se entrega desocupada.
• Conserva copias digitales de toda la carpeta.
• Utiliza correos y cuentas bancarias verificadas.
• Lee cada documento antes de firmar.

Errores comunes que conviene evitar

Publicar sin revisar los títulos: puede descubrirse un impedimento después de recibir dinero de reserva.

Fijar el precio solamente por avisos de internet: los precios publicados no siempre corresponden a operaciones efectivamente cerradas.

Prometer la venta sin condición de financiamiento: puede generar un conflicto si el comprador no obtiene crédito.

Entregar la propiedad antes de asegurar el pago: recuperar el inmueble puede resultar difícil.

Aceptar una transferencia directa sin acreditar el origen: se debe utilizar un mecanismo seguro y trazable.

Omitir una hipoteca antigua: el estudio de títulos la detectará igualmente.

Declarar que no existen gastos comunes sin comprobarlo: el comprador puede quedar expuesto a una deuda que sigue a la unidad.

Firmar instrucciones notariales ambiguas: el notario debe saber exactamente cuándo entregar los documentos o fondos.

No calcular impuestos: la utilidad de la venta puede estar afecta a renta o IVA.

Confundir la entrega de llaves con la transferencia legal: el dominio se adquiere por inscripción.

Preparación legal de la propiedad

Revisar el título actual

El vendedor debería contar con una copia de la escritura mediante la cual adquirió y con la inscripción conservatoria correspondiente.

Los datos que deben coincidir son:

• Nombre y RUN del propietario.
• Estado civil declarado al adquirir.
• Comuna.
• Dirección.
• Deslindes.
• Superficie.
• Rol de avalúo.
• Estacionamiento y bodega, si existen.
• Porcentaje de dominio.

Una diferencia menor de numeración puede aclararse con documentos municipales, pero una diferencia de deslindes, superficie o inscripción requiere revisión jurídica.

Carpeta de estudio de títulos

Los bancos solicitan habitualmente una carpeta que permita revisar la historia de la propiedad durante un período de hasta diez años. Según el caso, el abogado puede pedir títulos de una antigüedad mayor.

La carpeta puede contener:

• Copia de dominio vigente.
• Certificado de títulos anteriores.
• Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
• Escrituras anteriores.
• Inscripciones de propiedad.
• Inscripciones de herencia.
• Escrituras de alzamiento.
• Documentos matrimoniales.
• Planos y antecedentes municipales.

El Conservador de Santiago ofrece una carpeta de estudio de títulos de hasta diez años. Para propiedades de otras jurisdicciones se debe consultar el servicio equivalente.

Hipotecas y prohibiciones

Una propiedad hipotecada puede venderse. Lo importante es estructurar correctamente el pago de la deuda y el alzamiento.

En una operación común:

1. El banco del vendedor emite una liquidación de prepago.
2. Parte del precio se destina directamente a extinguir la deuda.
3. El banco comparece o emite los documentos de alzamiento.
4. La compraventa y el alzamiento se inscriben conforme a las instrucciones.
5. El saldo restante se entrega al vendedor.

Si la hipoteca garantiza obligaciones generales, el banco puede revisar otros créditos, tarjetas, líneas o garantías antes de autorizar el alzamiento.

Cuando una hipoteca específica ha sido completamente pagada, la normativa obliga al proveedor del crédito a otorgar e ingresar el alzamiento a su cargo dentro del plazo legal, que no puede exceder de 45 días desde la extinción total de la deuda.

La ficha de cancelación se encuentra en:

Cancelación de hipotecas y alzamiento de prohibiciones.

Embargos y medidas precautorias

Un embargo o una prohibición judicial puede impedir la inscripción de la venta. No basta con pagar la deuda al acreedor informalmente.

Para regularizar se puede necesitar:

• Pago o acuerdo judicial.
• Resolución que ordena el alzamiento.
• Oficio del tribunal.
• Inscripción de la cancelación en el Conservador.
• Certificado actualizado que ya no muestre la medida.

La promesa no debería asegurar que la propiedad está libre de prohibiciones si todavía existe una medida pendiente.

Propiedad heredada

Cuando el propietario inscrito falleció, sus familiares no pueden vender simplemente exhibiendo el certificado de defunción.

Generalmente se requiere:

• Posesión efectiva.
• Declaración del impuesto a la herencia.
• Certificado de pago o exención.
• Inscripción especial de herencia.
• Comparecencia de todos los herederos propietarios.

Si uno de los herederos también falleció, puede ser necesario tramitar una segunda posesión efectiva.

Un heredero puede ceder sus derechos hereditarios, pero vender un inmueble específico exige que la situación del bien y las cuotas se encuentren jurídicamente claras.

Copropiedad ordinaria

Si la propiedad pertenece a varias personas, todas deben participar para vender la totalidad.

Un copropietario puede vender su cuota, pero el comprador recibirá solamente esa participación y pasará a formar parte de la comunidad. No adquirirá automáticamente una habitación, piso o sector específico, salvo que exista una subdivisión o adjudicación válida.

Antes de publicar deben acordarse:

• Precio.
• Distribución del dinero.
• Comisión de corretaje.
• Gastos.
• Fecha de entrega.
• Persona que coordinará la operación.

Propiedad declarada bien familiar

El propietario no puede vender, prometer vender o gravar voluntariamente un bien familiar sin la autorización del cónyuge no propietario.

La autorización debe ser:

• Específica.
• Otorgada por escrito.
• Realizada por escritura pública cuando el acto principal requiere esa solemnidad.

Si existe una negativa injustificada o imposibilidad, puede solicitarse autorización judicial.

Sociedad conyugal y otros regímenes

La forma de comparecer depende del régimen matrimonial, de la época de adquisición y del origen del inmueble.

No debe asumirse que basta con revisar el nombre escrito en la inscripción. También se deben analizar:

• Fecha de matrimonio.
• Capitulaciones matrimoniales.
• Patrimonio reservado.
• Bienes propios.
• Liquidación de sociedad conyugal.
• Separación judicial o divorcio.
• Participación en los gananciales.

Un error en la comparecencia puede ocasionar reparos del Conservador o problemas de validez.

Propietario menor de edad

La venta de bienes raíces pertenecientes a menores o personas sujetas a representación especial puede necesitar autorización judicial.

El tribunal puede exigir:

• Justificación de la necesidad o utilidad de la venta.
• Tasación.
• Forma de inversión del dinero.
• Subasta o procedimiento especial.
• Protección del patrimonio del representado.

No se debe firmar una promesa antes de conocer las autorizaciones requeridas.

Venta mediante poder

Si el propietario no puede firmar personalmente, puede otorgar un mandato suficiente.

Para una venta inmobiliaria se recomienda que el poder:

• Conste por escritura pública.
• Identifique claramente al propietario y apoderado.
• Autorice expresamente vender.
• Individualice la propiedad.
• Autorice pactar el precio.
• Regule la recepción del dinero.
• Permita firmar promesa y escritura, si corresponde.
• Autorice instrucciones notariales y alzamientos.

Si el poder fue otorgado en el extranjero, puede requerir apostilla, legalización, traducción y protocolización en Chile.

Propiedad de una empresa

Cuando el dueño es una sociedad o empresa, el estudio debe revisar:

• Constitución.
• Modificaciones.
• Vigencia de la sociedad.
• Personería del representante.
• Facultad expresa para vender inmuebles.
• Autorizaciones de socios, accionistas o directorio.
• Restricciones estatutarias.
• Situación tributaria.

Que una persona aparezca públicamente como gerente no significa que tenga facultades suficientes para vender un bien raíz.

Documentos necesarios para vender

Documentos de identidad y representación

El vendedor debe preparar:

• Cédula de identidad vigente.
• Certificado de matrimonio actualizado, si corresponde.
• Antecedentes del Acuerdo de Unión Civil.
• Sentencia de divorcio o separación.
• Escritura de capitulaciones.
• Poder, si actúa un mandatario.
• Documentos societarios, si vende una empresa.
• Autorización judicial, si corresponde.

Documentos del Conservador

La carpeta habitual puede incluir:

• Copia de inscripción con vigencia.
• Certificado de dominio vigente.
• Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
• Certificado de títulos anteriores.
• Copias de inscripciones anteriores.
• Plano archivado.
• Reglamento de copropiedad.
• Inscripción de estacionamiento y bodega.
• Copias de hipotecas o prohibiciones específicas.
• Alzamientos.

Documentos tributarios

Normalmente se revisan:

• Certificado de avalúo fiscal.
• Certificado de deuda de contribuciones.
• Comprobante de la última cuota pagada.
• Rol de avalúo.
• Antecedentes de exención, cuando corresponda.
• Deuda de aseo municipal.

Documentos municipales

Según la propiedad pueden solicitarse:

• Certificado de Informaciones Previas.
• Certificado de número.
• Permiso de edificación.
• Recepción definitiva.
• Planos aprobados.
• Regularización de ampliaciones.
• Certificado de no expropiación municipal.
• Certificado de urbanización.
• Permiso de subdivisión o fusión.

Documentos de un departamento o condominio

Además de los títulos generales, conviene obtener:

• Certificado de gastos comunes.
• Reglamento de copropiedad.
• Información sobre multas.
• Detalle de gastos extraordinarios aprobados.
• Actas relevantes de asamblea.
• Seguro colectivo.
• Identificación del estacionamiento y bodega.
• Comprobantes de servicios colectivos.

La escritura debe declarar si el propietario se encuentra al día en las obligaciones económicas del condominio o expresar cuáles adeuda.

Documentos de una propiedad hipotecada

Puede necesitarse:

• Liquidación de prepago.
• Certificado de deuda.
• Instrucciones del banco acreedor.
• Borrador de alzamiento.
• Personería del representante bancario.
• Información sobre otras obligaciones garantizadas.

Documentos de una propiedad arrendada

Si la propiedad está ocupada por un arrendatario, se deben revisar:

• Contrato de arriendo.
• Prórrogas.
• Garantía.
• Pagos pendientes.
• Inventario.
• Notificaciones de término.
• Inscripción del contrato, si existe.

La venta no extingue automáticamente todos los contratos de arriendo. El comprador debe conocer las condiciones y los derechos que pueden serle oponibles.

Documentos de una propiedad rural

En predios rurales pueden ser necesarios:

• Plano de subdivisión.
• Certificados del SAG.
• Certificado de ruralidad.
• Acceso a camino público.
• Antecedentes de agua potable o pozo.
• Derechos de aprovechamiento de aguas.
• Servidumbres de tránsito.
• Contribuciones agrícolas.
• Roles de avalúo.
• Restricciones de uso de suelo.

Los derechos de agua pueden estar inscritos separadamente del terreno. No deben anunciarse como parte de la venta si el vendedor no puede acreditar su dominio.

Cómo determinar el precio de venta

Avalúo fiscal y valor comercial

El avalúo fiscal es utilizado para contribuciones y otros fines tributarios. No representa necesariamente el precio que una persona pagaría en el mercado.

El valor comercial depende de:

• Ubicación.
• Superficie útil y de terreno.
• Estado de conservación.
• Regularización de construcciones.
• Orientación.
• Equipamiento.
• Conectividad.
• Estacionamientos.
• Gastos comunes.
• Oferta disponible.
• Ventas comparables.
• Condiciones económicas.

Tasación comercial

Una tasación profesional puede incluir:

• Inspección del inmueble.
• Medición.
• Comparación con operaciones similares.
• Revisión de estado constructivo.
• Análisis del entorno.
• Estimación del valor de venta.
• Observación de problemas que afecten el precio.

La tasación del banco se realiza para evaluar la garantía del crédito. Puede ser inferior al precio acordado. Si ocurre, el comprador tendrá que aumentar su aporte o renegociar.

Precio publicado y precio esperado

El vendedor puede establecer un margen de negociación, pero un precio excesivamente alto puede:

• Reducir las visitas.
• Prolongar la publicación.
• Obligar a múltiples rebajas.
• Generar desconfianza.
• Dificultar el financiamiento bancario.

Es recomendable definir tres cifras:

• Precio de publicación.
• Precio objetivo.
• Precio mínimo aceptable.

Calcular el monto líquido

Antes de aceptar una oferta se debe estimar:

Precio de venta menos deuda hipotecaria, comisión, gastos, regularizaciones e impuestos.

Por ejemplo, un precio elevado puede dejar un saldo reducido si existe una deuda bancaria significativa o una obligación tributaria importante.

Corretaje y publicación

Corredor de propiedades

Un corredor puede encargarse de:

• Fotografías.
• Publicación.
• Visitas.
• Filtrado de interesados.
• Negociación.
• Coordinación de documentos.
• Contacto con bancos y abogados.
• Entrega de la propiedad.

Antes de contratar se debe acordar por escrito:

• Comisión.
• IVA.
• Exclusividad.
• Duración.
• Servicios incluidos.
• Momento en que se paga.
• Qué ocurre si el dueño encuentra al comprador.
• Forma de término del encargo.

La comisión no está fijada de manera universal

En el mercado se utilizan porcentajes y tarifas diferentes. No existe una única comisión obligatoria para todas las ventas.

Se debe aclarar si la comisión se calcula sobre:

• Precio total.
• Precio sin determinados muebles.
• Valor en pesos.
• Valor en UF.
• Monto efectivamente pagado.

Venta directa

Vender sin corredor puede reducir costos, pero el propietario debe encargarse de:

• Publicidad.
• Coordinación de visitas.
• Negociación.
• Comprobación de identidad.
• Documentos.
• Promesa.
• Seguridad del pago.
• Entrega.

Aunque la venta sea directa, es recomendable que un abogado revise la promesa, los títulos y la escritura.

Seguridad durante las visitas

• Solicita nombre y datos de contacto.
• No dejes documentos personales visibles.
• Guarda objetos de valor.
• No publiques certificados con RUN completos.
• Coordina visitas en horarios seguros.
• No entregues copias de llaves.
• No permitas inspecciones destructivas sin acuerdo.

Oferta, reserva y promesa de compraventa

Oferta de compra

Una oferta debería indicar:

• Identificación de las partes.
• Propiedad.
• Precio.
• Forma de pago.
• Financiamiento.
• Fecha prevista.
• Bienes incluidos.
• Condiciones.
• Vigencia de la oferta.

El vendedor debe evitar aceptar simultáneamente varias ofertas incompatibles.

Reserva

La reserva es un acuerdo preliminar utilizado para retirar temporalmente la propiedad del mercado.

Debe aclarar:

• Monto entregado.
• Quién mantiene el dinero.
• Plazo.
• Si se imputa al precio.
• Condiciones de devolución.
• Qué ocurre si el banco rechaza el crédito.
• Qué ocurre si los títulos presentan problemas.
• Consecuencias del desistimiento.

No existe un formulario único obligatorio. Una reserva mal redactada puede generar disputas sobre la devolución del dinero.

Requisitos de una promesa

El artículo 1554 del Código Civil exige, en términos generales:

• Que la promesa conste por escrito.
• Que el contrato prometido sea legalmente eficaz.
• Que contenga un plazo o condición que determine cuándo se celebrará.
• Que especifique suficientemente el contrato prometido.

Contenido recomendado

Una promesa de compraventa debería regular:

• Identificación de compradores y vendedores.
• Individualización completa del inmueble.
• Estacionamiento y bodega.
• Precio.
• Forma de pago.
• Crédito hipotecario.
• Fecha o condición para firmar la escritura.
• Documentos que debe entregar el vendedor.
• Aprobación del estudio de títulos.
• Alzamiento de hipotecas.
• Pago de contribuciones y gastos comunes.
• Regularización de ampliaciones.
• Estado de ocupación.
• Fecha de entrega.
• Bienes muebles incluidos.
• Multa por incumplimiento.
• Comisión de corretaje.
• Domicilio y forma de notificación.
• Mecanismo de solución de controversias.

Condición de aprobación de títulos

La promesa debería permitir terminar la operación sin sanción para el comprador cuando el estudio detecta un problema grave que el vendedor no puede corregir dentro del plazo.

También debe diferenciar entre:

• Observaciones subsanables.
• Defectos que impiden vender.
• Documentos faltantes.
• Demoras administrativas.

Condición de crédito hipotecario

Una preaprobación no es la aprobación definitiva. El banco todavía debe revisar:

• Ingresos.
• Deudas.
• Antecedentes comerciales.
• Tasación.
• Títulos.
• Seguros.
• Políticas internas.

La promesa debe establecer qué ocurre si el crédito es rechazado pese a que el comprador realizó oportunamente sus gestiones.

Multas

La multa busca compensar el incumplimiento y desincentivar un desistimiento injustificado.

Debe indicar:

• Monto o fórmula.
• Incumplimiento que la activa.
• Forma de cobro.
• Compatibilidad con otros perjuicios.
• Destino del dinero entregado.

Una multa excesiva o ambigua puede terminar siendo discutida judicialmente.

Promesa ante notario

Es habitual firmar la promesa con firmas autorizadas ante notario o mediante escritura pública, aunque la forma precisa depende del documento elegido.

La autorización notarial acredita las firmas, pero no garantiza por sí sola que las cláusulas sean equilibradas ni que la propiedad esté jurídicamente saneada.

Estudio de títulos

Qué revisa el abogado

El estudio busca determinar si el vendedor puede transferir un dominio seguro.

Puede revisar:

• Continuidad de inscripciones.
• Facultades de los vendedores.
• Regímenes matrimoniales.
• Herencias.
• Hipotecas.
• Prohibiciones.
• Embargos.
• Servidumbres.
• Usufructos.
• Arrendamientos inscritos.
• Regularidad municipal.
• Contribuciones.
• Copropiedad.
• Poderes.
• Sociedades.

Por qué se revisan títulos anteriores

La inscripción actual puede originarse en una compraventa, herencia, adjudicación, donación, remate o regularización. Un problema en un título anterior puede afectar la seguridad del comprador.

La carpeta de diez años es frecuente, pero el abogado puede extender la revisión si encuentra:

• Inscripciones poco claras.
• Saneamientos.
• Herencias antiguas.
• Subdivisiones.
• Propiedades rurales.
• Rectificaciones.
• Litigios.

Resultado del estudio

El informe puede ser:

• Aprobado sin observaciones.
• Aprobado sujeto a documentos.
• Observado hasta regularizar.
• Rechazado por un defecto grave.

Una observación no siempre significa que la venta sea imposible. Puede resolverse mediante un certificado, una escritura aclaratoria, un alzamiento o una rectificación.

Estudio del banco y estudio independiente

El abogado del banco protege principalmente la validez de la garantía hipotecaria para la institución financiera. El comprador puede contratar a su propio abogado para revisar también:

• Cláusulas comerciales.
• Entrega material.
• Daños.
• Promesas.
• Bienes incluidos.
• Obligaciones del vendedor.

Financiamiento y forma de pago

Venta al contado

Aunque el comprador no solicite crédito, debe realizar un estudio de títulos.

El precio puede pagarse mediante:

• Vales vista.
• Transferencias verificadas.
• Documentos bancarios.
• Instrucciones notariales.
• Otro mecanismo trazable acordado.

No se recomienda entregar todo el precio antes de la inscripción sin una estructura que proteja a ambas partes.

Instrucciones notariales

Las partes pueden dejar documentos o fondos bajo custodia del notario con instrucciones escritas.

Las instrucciones deben definir:

• Qué documentos se dejan.
• Quién es el beneficiario.
• Qué inscripción debe obtenerse.
• Qué certificados deben presentarse.
• Qué plazo existe.
• Qué sucede si el Conservador rechaza la inscripción.
• Cómo se devuelven los fondos.

La redacción debe ser precisa. El notario cumple las instrucciones, pero no puede adivinar la intención de las partes.

Compra con crédito hipotecario

La institución financiera realiza:

• Evaluación del comprador.
• Tasación.
• Estudio de títulos.
• Redacción de la escritura.
• Constitución de hipoteca.
• Inscripción.
• Desembolso.

El banco suele liberar los recursos después de verificar que el comprador quedó inscrito y que la hipoteca fue constituida a su favor.

Propiedad con crédito vigente

Si existe una deuda del vendedor, el precio puede dividirse en:

• Pago al banco acreedor.
• Pago de gastos e inscripciones.
• Saldo a favor del vendedor.

La liquidación debe tener vigencia suficiente para completar el proceso. Si la operación se retrasa, puede ser necesario actualizarla.

Origen de los fondos

Bancos, notarios, corredores y otras entidades pueden solicitar información para cumplir obligaciones de prevención de lavado de activos.

El comprador debería conservar:

• Cartolas.
• Liquidación de inversiones.
• Contrato de crédito.
• Comprobantes de ahorro.
• Documentos de herencia o venta previa.

Prevención de fraudes

• Verifica personalmente los datos bancarios.
• No cambies la cuenta de pago basándote solo en un correo.
• Confirma con el banco o notario por un número oficial.
• No entregues ClaveÚnica.
• No compartas claves bancarias.
• Comprueba la autenticidad de los vales vista.
• Utiliza instrucciones escritas.
• No firmes hojas en blanco.

Escritura pública de compraventa

Quién redacta la escritura

Cuando existe crédito, normalmente la prepara el abogado o departamento jurídico de la institución financiera.

En una venta al contado puede prepararla:

• Un abogado contratado por las partes.
• El abogado del comprador.
• Una notaría, según el servicio que ofrezca.

La notaría autoriza el instrumento, pero las partes deben asegurarse de que las condiciones comerciales estén correctamente incorporadas.

Contenido básico

La escritura suele indicar:

• Identidad y capacidad de las partes.
• Estado civil.
• Personería.
• Individualización del inmueble.
• Título anterior.
• Precio.
• Forma de pago.
• Declaración de recepción o saldo.
• Entrega.
• Saneamiento de la evicción.
• Contribuciones.
• Gastos comunes.
• Alzamientos.
• Hipoteca del comprador.
• Prohibiciones.
• Mandatos para inscribir y corregir.

Individualización de la propiedad

Debe coincidir con la inscripción vigente e incluir, según corresponda:

• Dirección.
• Comuna.
• Deslindes.
• Superficie.
• Rol.
• Inscripción.
• Estacionamiento.
• Bodega.
• Derechos en bienes comunes.

Declaración del precio

El precio real debe quedar correctamente expresado. Declarar un precio ficticio puede generar consecuencias tributarias, civiles y financieras.

Si parte del precio se paga en UF y parte en pesos, debe indicarse el valor o mecanismo de conversión.

Saldo de precio

Si el pago no es inmediato, la escritura debe establecer:

• Monto pendiente.
• Vencimientos.
• Intereses.
• Garantías.
• Cláusula resolutoria, si corresponde.
• Forma de acreditar el pago.

Firma ante notario

Antes de firmar:

• Lee el texto completo.
• Comprueba el precio.
• Revisa la cuenta de pago.
• Verifica la fecha de entrega.
• Confirma quién paga cada costo.
• Revisa los mandatos.
• Pregunta por cualquier cláusula desconocida.

Una vez firmada por todos, la notaría emite copias autorizadas para su inscripción.

Inscripción en el Conservador

Ingreso de la escritura

La copia autorizada se presenta al Conservador competente según la ubicación del inmueble.

En Santiago, el trámite puede realizarse en línea cuando la escritura cuenta con firma electrónica y código de verificación, o presencialmente con la copia autorizada y los antecedentes exigidos.

Documentos para inscribir

En una compraventa simple pueden solicitarse:

• Copia autorizada de la escritura.
• Certificado de deuda de contribuciones al día.
• Constancia de la última cuota pagada.
• Certificado de avalúo fiscal en los casos aplicables.
• Antecedentes tributarios informados por la notaría.

Si existe hipoteca, alzamiento, prohibición o adjudicación se agregan documentos específicos.

Carátula o comprobante

Al ingresar la escritura se entrega un número de carátula que permite revisar:

• Estado.
• Reparos.
• Costos.
• Fecha de retiro.
• Resultado de la inscripción.

Reparos del Conservador

El Conservador puede formular reparos si detecta:

• Errores en la individualización.
• Falta de comparecientes.
• Poder insuficiente.
• Prohibiciones.
• Contribuciones pendientes.
• Discordancias con el título.
• Documentos faltantes.

El abogado debe revisar el reparo y determinar si puede corregirse mediante una escritura aclaratoria, documentos complementarios o una gestión judicial.

Plazo de inscripción

El tiempo varía según el Conservador y la complejidad. La ficha de ChileAtiende del Conservador de Santiago informa un plazo máximo de 20 días hábiles, ampliable cuando se requieren estudios o búsquedas adicionales.

Este plazo no debe utilizarse como garantía para todas las comunas.

Comprobación final

Una vez inscrita, se debe obtener:

• Copia de la nueva inscripción.
• Certificado de dominio vigente del comprador.
• Certificado de hipotecas y prohibiciones actualizado, si existe crédito.
• Alzamiento del gravamen anterior, cuando corresponda.

Entrega de la propiedad

Fecha de entrega

Puede pactarse:

• Al firmar la escritura.
• Al inscribir.
• Al pagar el precio.
• En una fecha posterior.

La condición debe escribirse claramente.

Acta de entrega

Conviene preparar un documento que registre:

• Fecha y hora.
• Estado general.
• Lectura de medidores.
• Cantidad de llaves.
• Controles remotos.
• Inventario.
• Daños observados.
• Servicios pendientes.
• Firmas.

Bienes incluidos

Se debe aclarar si quedan:

• Cortinas.
• Luminarias.
• Calefacción.
• Cocina.
• Horno.
• Muebles empotrados.
• Aire acondicionado.
• Alarmas.
• Equipos de piscina.

Las fotografías del aviso no sustituyen una lista contractual.

Servicios y cuentas

El vendedor debería:

• Pagar consumos hasta la entrega.
• Tomar fotografías de medidores.
• Informar a la administración.
• Actualizar dirección de correspondencia.
• Solicitar cierre o cambio de titular cuando corresponda.

Costos de vender una propiedad

Costos habituales del vendedor

El propietario puede tener que pagar:

• Comisión de corretaje.
• Certificados.
• Regularización municipal.
• Honorarios jurídicos.
• Contribuciones pendientes.
• Deuda de aseo.
• Gastos comunes.
• Prepago hipotecario.
• Impuesto sobre el mayor valor.
• IVA, si la venta está afecta.
• Reparaciones acordadas.

Costos habituales del comprador

El comprador suele asumir:

• Tasación.
• Estudio de títulos.
• Redacción de escritura.
• Gastos notariales.
• Impuestos del crédito.
• Inscripción del dominio.
• Inscripción de hipoteca y prohibición.
• Seguros del crédito.
• Comisión de corretaje, si fue acordada.

La distribución no es obligatoria en todos los casos y puede negociarse.

Costo de inscripción en Santiago

Según la información oficial actualizada el 1 de junio de 2026, la inscripción de una compraventa simple en el Conservador de Santiago cuesta el 0,2% del precio, con un máximo de $264.200, incluida una copia.

El valor puede aumentar cuando la escritura incluye:

• Hipoteca.
• Prohibición.
• Alzamiento.
• Varias propiedades.
• Estacionamientos inscritos separadamente.
• Bodegas.
• Copias adicionales.

Notaría

El costo depende de:

• Extensión de la escritura.
• Número de comparecientes.
• Copias autorizadas.
• Instrucciones notariales.
• Vales vista en custodia.
• Mandatos.
• Certificaciones adicionales.

Antes de firmar se puede solicitar una estimación a la notaría.

Corretaje

No existe una tarifa nacional única. El porcentaje o monto debe constar en el encargo.

Verifica:

• Si incluye IVA.
• Si paga el vendedor, comprador o ambos.
• Si se devenga con la promesa o compraventa.
• Qué ocurre si el negocio no se inscribe.
• Si existe exclusividad.

Gastos operacionales del crédito

La Comisión para el Mercado Financiero identifica como gastos habituales:

• Tasación.
• Estudio de títulos.
• Redacción de escritura.
• Notaría.
• Impuestos.
• Inscripción en el Conservador.
• Seguros.

La información educativa se encuentra en:

Gastos asociados a un crédito hipotecario.

Tabla orientativa de costos

Impuestos relacionados con la venta

Mayor valor en la venta

El mayor valor corresponde, en términos simplificados, a la diferencia positiva entre el precio de venta y el costo tributario de adquisición, considerando los reajustes y mejoras aceptadas.

No debe confundirse con:

• Precio total.
• Dinero recibido después de pagar la hipoteca.
• Avalúo fiscal.
• Ganancia comercial estimada.

Beneficio de 8.000 UF

Las personas naturales con domicilio o residencia en Chile pueden acceder, si cumplen los requisitos legales, a un monto acumulado de hasta 8.000 UF de mayor valor considerado ingreso no constitutivo de renta.

El límite:

• Se aplica a la utilidad y no al precio.
• Es acumulativo durante la vida del contribuyente.
• Considera todas las enajenaciones sujetas al régimen.
• No se reinicia cada año.
• No se multiplica por la cantidad de propiedades.

Si el mayor valor acumulado excede las 8.000 UF, el exceso puede quedar afecto al Impuesto Global Complementario o, cuando se cumplen las condiciones, a un impuesto único y sustitutivo del 10% sobre base percibida.

Requisitos que deben revisarse

La aplicación puede depender de:

• Que el vendedor sea persona natural.
• Que el bien no forme parte del activo de una empresa que determina renta efectiva en los casos excluidos.
• Que la venta no sea a una parte relacionada en condiciones que impidan el beneficio.
• Que se cumplan los plazos de tenencia.
• Que no exista habitualidad.
• Que el inmueble se encuentre en Chile.

Inmuebles adquiridos antes de 2004

Las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2004 están sujetas a normas transitorias y al régimen aplicable según las disposiciones tributarias correspondientes.

No debe asumirse automáticamente que cualquier venta de una propiedad antigua está libre de impuestos. Se deben revisar:

• Fecha y forma de adquisición.
• Habitualidad.
• Partes relacionadas.
• Calidad tributaria del vendedor.
• Uso empresarial del inmueble.

Costo tributario

El costo puede incluir:

• Precio de adquisición reajustado.
• Mejoras que aumentaron el valor del inmueble.
• Otros componentes aceptados por la normativa.

Las mejoras deben acreditarse con documentos. Las reparaciones ordinarias, mantenciones o gastos personales no siempre aumentan el costo tributario.

Declaración anual

El SII recibe información de la transferencia mediante los datos enviados por notarios y conservadores a través del Formulario 2890.

El vendedor debe revisar su propuesta de declaración y utilizar el asistente de venta de bienes raíces cuando corresponda.

Incluso cuando el mayor valor se encuentra dentro de las 8.000 UF, puede ser necesario informar correctamente la operación y el saldo del beneficio utilizado.

Venta a familiares o relacionados

Las transferencias a partes relacionadas pueden tener un tratamiento tributario diferente y quedar fuera de determinados beneficios.

Antes de vender a:

• Cónyuge.
• Conviviente.
• Familiares.
• Sociedad controlada.
• Empresa en que participa el vendedor.

se debe solicitar una revisión tributaria.

IVA en la venta de inmuebles

La venta puede estar afecta a IVA si quien vende tiene la calidad de vendedor habitual de inmuebles.

El SII considera elementos como:

• Naturaleza de las operaciones.
• Cantidad de ventas.
• Frecuencia.
• Intención de reventa.
• Tiempo entre adquisición y venta.
• Actividad efectiva del contribuyente.

Existe una presunción de habitualidad cuando entre la adquisición o construcción y la venta transcurre un plazo igual o inferior a un año, sin perjuicio del análisis que corresponde al SII.

La venta de terrenos se encuentra excluida del hecho gravado inmobiliario en los términos de la Ley de IVA, pero una operación puede incluir construcciones, urbanización u otros componentes que requieren análisis.

Venta ocasional de una vivienda

Una persona que vende de forma ocasional una vivienda adquirida para uso propio normalmente se encuentra en una situación diferente de quien compra inmuebles con ánimo de reventa.

Sin embargo, la ausencia de IVA no significa que no exista impuesto a la renta sobre el mayor valor.

Asesoría tributaria

Conviene solicitarla cuando:

• La utilidad es alta.
• La propiedad pertenece a una empresa.
• Se vende a un relacionado.
• Se adquirió por herencia o donación.
• Se subdividió el terreno.
• Se construyó para vender.
• Existen varias ventas.
• La operación puede estar afecta a IVA.

Situaciones especiales

Venta de una propiedad con subsidio

Las viviendas adquiridas con subsidio pueden estar afectas a una prohibición de vender o arrendar.

Antes de prometer la venta se debe:

• Revisar la escritura.
• Obtener el certificado de prohibiciones.
• Comprobar si el plazo terminó.
• Solicitar el alzamiento.
• Consultar una eventual movilidad habitacional.

La ficha de alzamiento se encuentra en:

Alzamiento de prohibición SERVIU por plazo vencido.

Si la prohibición continúa vigente, puede requerirse autorización del SERVIU y la incorporación de cláusulas especiales en la compraventa.

Venta de un departamento con gastos comunes

La deuda sigue a la unidad. Por ello, el comprador debe exigir un certificado reciente de la administración.

La escritura debe declarar:

• Que el vendedor está al día; o
• El monto que se encuentra pendiente.

Si existen gastos extraordinarios aprobados, las partes deberían indicar quién los asumirá.

Venta de propiedad arrendada

Se debe informar al comprador la existencia del contrato y revisar si está obligado a respetarlo.

La promesa debe indicar si la propiedad se entregará:

• Con arrendatario.
• Desocupada.
• Con el contrato cedido.
• Después de un plazo de restitución.

Prometer una entrega desocupada sin haber terminado legalmente el arriendo puede generar incumplimiento.

Venta de propiedad ocupada por familiares

El vendedor debe comprobar si los ocupantes:

• Tienen contrato.
• Poseen derechos.
• Son usufructuarios.
• Son copropietarios.
• Aceptan entregar.

La inscripción a nombre del comprador no garantiza una entrega material inmediata cuando existen ocupantes que se niegan a salir.

Venta de una parcela

Antes de vender se debe revisar:

• Origen de la subdivisión.
• Rol individual.
• Inscripción.
• Acceso legal.
• Electricidad y agua.
• Destino agrícola.
• Permisos de construcción.
• Servidumbres.
• Reglamentos internos.

No se debe ofrecer una parcela como apta para uso habitacional permanente sin verificar las normas territoriales y sanitarias.

Venta de derechos sobre un terreno

Comprar derechos no equivale necesariamente a comprar un lote individual.

Si no existe subdivisión aprobada, el comprador puede adquirir una cuota sobre un terreno mayor, sin dominio exclusivo sobre una superficie específica.

La publicidad debe ser clara para evitar inducir a error.

Venta de propiedad con ampliaciones

Una ampliación sin recepción puede provocar:

• Menor tasación.
• Rechazo bancario.
• Problemas de seguro.
• Multas municipales.
• Diferencias entre superficie real y legal.

El propietario debe consultar a un arquitecto y a la Dirección de Obras Municipales sobre la posibilidad de regularización.

Venta desde el extranjero

El vendedor puede otorgar un poder ante:

• Consulado de Chile.
• Notario extranjero con apostilla.
• Autoridad competente y posterior legalización, cuando corresponda.

El poder debe ser revisado en Chile antes de cerrar la promesa.

Venta por separación o divorcio

Se debe revisar:

• Quién figura como propietario.
• Régimen matrimonial.
• Liquidación de bienes.
• Bien familiar.
• Acuerdos aprobados judicialmente.
• Embargos por alimentos.

Un acuerdo privado entre los cónyuges no reemplaza necesariamente la inscripción correspondiente.

Venta de una vivienda nueva por inmobiliaria

En este caso deben revisarse:

• Permisos.
• Recepción definitiva.
• Especificaciones técnicas.
• Reglamento de copropiedad.
• Superficie útil y terraza.
• Garantías legales.
• IVA incluido en el precio.
• Fecha de entrega.
• Multas por retraso.

La promesa suele redactarla la inmobiliaria, pero el comprador debe revisarla antes de firmar.

Plazos aproximados del proceso

Venta al contado con títulos regulares

Puede completarse en varias semanas, dependiendo de:

• Velocidad para obtener certificados.
• Revisión del abogado.
• Disponibilidad de notaría.
• Tiempo del Conservador.
• Observaciones.

Venta con crédito hipotecario

Puede demorar más debido a:

• Evaluación financiera.
• Tasación.
• Estudio de títulos.
• Redacción bancaria.
• Firmas.
• Inscripción de hipoteca.
• Desembolso.

Factores que alargan el proceso

• Herencias.
• Alzamientos.
• Ampliaciones.
• Bien familiar.
• Poderes extranjeros.
• Varios vendedores.
• Sociedades.
• Reparos conservatorios.
• Propiedades rurales.

No conviene prometer un plazo breve si existen gestiones pendientes ante tribunales, municipios o bancos.

Canales, alternativas o recursos útiles

Conservador de Bienes Raíces

Permite obtener certificados, revisar gravámenes e inscribir la compraventa.

Para Santiago:

Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

La ficha de inscripción se encuentra en:

Inscripción de una propiedad.

Servicio de Impuestos Internos

Permite obtener avalúos, revisar bienes raíces y cumplir obligaciones tributarias:

Servicio de Impuestos Internos.

Tesorería General de la República

Permite consultar contribuciones y obtener certificados:

Tesorería General de la República.

Ministerio de Vivienda y Urbanismo

Permite consultar certificados de no expropiación y situaciones SERVIU:

Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Municipalidad

La Dirección de Obras Municipales entrega permisos, recepciones, certificados y antecedentes urbanísticos.

Se debe utilizar el sitio de la municipalidad donde se encuentra la propiedad.

Comisión para el Mercado Financiero

Entrega información sobre créditos hipotecarios y entidades supervisadas:

Comisión para el Mercado Financiero.

Biblioteca del Congreso Nacional

Permite consultar el Código Civil, la Ley de Copropiedad, normas tributarias y otras disposiciones:

Ley Chile.

ChileAtiende

Reúne fichas de trámites de propiedades, certificados y organismos:

ChileAtiende.

Cuándo conviene usar cada alternativa

Preguntas frecuentes

¿Qué necesito para vender una casa en Chile?

Debes acreditar el dominio, reunir certificados legales y tributarios, otorgar una escritura pública e inscribirla a nombre del comprador.

¿Puedo vender solamente con la escritura antigua?

No es suficiente. Se debe comprobar la inscripción vigente y revisar los gravámenes actuales.

¿Quién acredita que soy dueño?

El Conservador de Bienes Raíces mediante la inscripción y el certificado de dominio vigente.

¿El certificado del SII acredita dominio?

No. El avalúo fiscal es tributario.

¿Necesito abogado?

No siempre es obligatorio, pero es recomendable para el estudio de títulos, promesa y escritura.

¿Necesito corredor de propiedades?

No. Puedes vender directamente.

¿Cuánto cobra un corredor?

La comisión es negociable y debe pactarse por escrito. No existe un porcentaje universal obligatorio.

¿La comisión incluye IVA?

Depende de lo acordado. El contrato debe indicarlo expresamente.

¿Cuándo se paga la comisión?

En la oportunidad definida en el encargo, que puede relacionarse con la promesa, escritura, inscripción o pago del precio.

¿Puedo vender una propiedad hipotecada?

Sí, coordinando el pago de la deuda y el alzamiento de la hipoteca.

¿Pagar el crédito elimina la hipoteca?

No automáticamente. El alzamiento debe inscribirse.

¿Quién paga el alzamiento?

En hipotecas específicas totalmente pagadas, el proveedor del crédito debe gestionarlo a su cargo en los casos regulados por la ley.

¿Cuánto tarda el alzamiento?

La ley contempla un máximo de 45 días para el ingreso del alzamiento de una hipoteca específica después de extinguirse completamente la deuda.

¿Puedo vender si existe una prohibición bancaria?

La operación debe contemplar su alzamiento. El Conservador no inscribirá una transferencia incompatible con una prohibición vigente.

¿Puedo vender con embargo?

No libremente. Debe obtenerse el alzamiento o una autorización judicial.

¿Puedo firmar una promesa si existe un embargo?

Es riesgoso. La promesa tendría que reconocerlo y condicionar la compraventa a su alzamiento.

¿Qué es el certificado GP?

Es el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones que afectan a una propiedad.

¿Qué es el dominio vigente?

Es el documento que acredita quién aparece actualmente como propietario.

¿Cuánto tiempo dura?

Puede no tener caducidad legal, pero los bancos suelen exigir uno reciente, frecuentemente emitido dentro de los últimos 30 días.

¿Qué es un estudio de títulos?

Es la revisión jurídica de la propiedad, sus dueños, gravámenes y antecedentes anteriores.

¿Cuántos años se revisan?

Habitualmente hasta diez años, aunque el abogado puede ampliar el período.

¿Quién paga el estudio?

Normalmente el comprador o deudor hipotecario, salvo acuerdo diferente.

¿El estudio del banco protege al comprador?

Protege principalmente la seguridad jurídica de la garantía del banco. El comprador puede contratar asesoría propia.

¿Qué pasa si los títulos son rechazados?

La venta puede suspenderse hasta corregir las observaciones o terminarse según la promesa.

¿Qué documentos pide el banco?

Dominio vigente, certificados GP, títulos anteriores, antecedentes municipales, avalúo, contribuciones y documentos personales, entre otros.

¿Qué es una promesa de compraventa?

Es el contrato escrito mediante el cual las partes se obligan a firmar posteriormente la compraventa.

¿La promesa me convierte en dueño?

No.

¿La promesa debe firmarse ante notario?

Es habitual autorizar las firmas o utilizar escritura pública, aunque la validez depende del cumplimiento de los requisitos legales del documento.

¿Qué debe incluir?

Propiedad, precio, forma de pago, plazo o condición, documentos, multas y reglas sobre financiamiento y títulos.

¿Puedo retirarme después de firmar?

Solo conforme a las condiciones pactadas o asumiendo las consecuencias del incumplimiento.

¿Qué pasa si el comprador no obtiene crédito?

Depende de la cláusula de financiamiento de la promesa.

¿Una preaprobación garantiza el crédito?

No.

¿Qué pasa si la tasación es menor?

El banco puede financiar menos. El comprador tendrá que aumentar su aporte o renegociar.

¿Qué es una reserva?

Es un acuerdo preliminar para apartar temporalmente la propiedad.

¿La reserva siempre se devuelve?

No. Depende de sus condiciones.

¿Puedo aceptar más de una reserva?

No es recomendable si comprometen simultáneamente la misma propiedad.

¿Cuándo se firma la escritura?

Después de aprobar los títulos, cumplir las condiciones y preparar el financiamiento.

¿Dónde se firma?

Ante una notaría.

¿Firmar la escritura transfiere la propiedad?

La transferencia del dominio se completa mediante la inscripción en el Conservador.

¿Quién presenta la escritura al Conservador?

Puede hacerlo el banco, abogado, notaría, comprador o gestor autorizado.

¿Cuánto cuesta la inscripción?

Depende del Conservador y los actos. En Santiago, una compraventa simple cuesta actualmente el 0,2% del precio, con el límite oficial informado.

¿Quién paga el Conservador?

Habitualmente el comprador, aunque puede acordarse otra distribución.

¿Cuánto tarda la inscripción?

Depende del Conservador y de la complejidad. En Santiago se informa un plazo máximo de 20 días hábiles, ampliable.

¿Qué es una carátula?

Es el comprobante de ingreso que permite seguir el trámite conservatorio.

¿Qué es un reparo?

Es una observación que debe resolverse antes de inscribir.

¿Qué pasa si el Conservador rechaza?

Se debe corregir el defecto, complementar documentos o evaluar las acciones legales correspondientes.

¿Cuándo recibe el vendedor el dinero?

Según la escritura e instrucciones. En operaciones hipotecarias suele entregarse después de la inscripción.

¿Puedo recibir el dinero antes?

Es posible pactar anticipos, pero deben existir garantías y reglas claras.

¿Es seguro recibir una transferencia?

Debe verificarse que sea definitiva, provenga de la cuenta correcta y corresponda al monto pactado.

¿Qué es un vale vista?

Es un documento bancario utilizado frecuentemente para pagos de alto valor.

¿Qué son las instrucciones notariales?

Son órdenes escritas que indican cuándo el notario debe entregar fondos o documentos.

¿Puedo dejar las llaves antes del pago?

No es recomendable salvo que exista una protección contractual suficiente.

¿Cuándo se entregan las llaves?

En la fecha pactada, normalmente vinculada a la inscripción o pago.

¿Conviene firmar un acta de entrega?

Sí.

¿Qué incluye el acta?

Llaves, medidores, estado, inventario y servicios pendientes.

¿Debo pagar las contribuciones antes de vender?

La inscripción exige acreditar su situación y normalmente se entregan al día.

¿Dónde consulto la deuda?

En la Tesorería General de la República.

¿Qué pasa si la propiedad está exenta?

Puede solicitarse un certificado de avalúo que indique la exención.

¿Quién paga la contribución del trimestre?

Debe acordarse considerando la fecha de entrega y vencimiento.

¿Qué es la deuda de aseo?

Es el cobro municipal por recolección de residuos cuando no se encuentra incluido en contribuciones.

¿Debo pagarla antes de vender?

Es recomendable entregar la propiedad regularizada y aclarar cualquier deuda.

¿Qué pasa con los gastos comunes?

La deuda sigue a la unidad, por lo que debe revisarse y declararse en la escritura.

¿El comprador puede quedar pagando gastos anteriores?

Sí, la ley establece que las obligaciones económicas siguen al dueño, sin perjuicio de reclamar posteriormente al vendedor.

¿Qué pasa con gastos extraordinarios aprobados?

Las partes deberían pactar quién los paga.

¿Puedo vender si debo gastos comunes?

Sí, pero deben informarse y establecerse la forma de pago.

¿Necesito certificado de no expropiación?

Los bancos y estudios de títulos suelen solicitarlo.

¿Quién lo emite?

La municipalidad y el SERVIU; en casos determinados también el MOP.

¿Qué es la recepción definitiva?

Es la aprobación municipal que acredita que la construcción fue terminada conforme a los permisos.

¿Puedo vender sin recepción definitiva?

Puede existir una compraventa, pero el banco podría rechazar el financiamiento y habrá riesgos de regularidad.

¿Qué pasa si amplié sin permiso?

Debes evaluar la regularización ante la Dirección de Obras Municipales.

¿El banco considera la ampliación irregular?

Puede excluirla de la tasación o exigir regularización.

¿Puedo vender una casa heredada?

Sí, después de completar la posesión efectiva, impuestos e inscripciones.

¿Debe firmar toda la sucesión?

Todos quienes sean propietarios deben comparecer o estar representados.

¿Un heredero puede vender solo?

Puede disponer de sus derechos, pero no de toda la propiedad sin los demás.

¿Puedo vender si un heredero vive fuera de Chile?

Sí, mediante un poder suficiente.

¿Qué pasa si un heredero se niega?

Puede ser necesario negociar una partición o solicitarla judicialmente.

¿Puedo vender una propiedad de un menor?

Puede necesitar autorización judicial y medidas especiales.

¿Puedo vender mediante poder?

Sí, si contiene facultades suficientes.

¿Sirve un poder simple?

Para una compraventa inmobiliaria normalmente se requiere un mandato formal y específico.

¿Sirve un poder otorgado en otro país?

Puede servir si cumple apostilla, legalización, traducción y protocolización cuando corresponda.

¿Puede vender una empresa?

Sí, mediante representantes con facultades suficientes.

¿Qué documentos necesita?

Vigencia, estatutos, personería, poderes y autorizaciones societarias.

¿Puedo vender una propiedad declarada bien familiar?

Necesitas autorización del cónyuge no propietario o autorización judicial.

¿El divorcio elimina automáticamente el bien familiar?

No necesariamente. Puede requerirse su desafectación o una resolución que aclare la situación.

¿Puedo vender una propiedad con arrendatario?

Sí, informando el contrato y determinando si el comprador debe respetarlo.

¿La venta termina el arriendo?

No automáticamente en todos los casos.

¿Puedo prometer entrega desocupada?

Sí, pero debes estar en condiciones legales y materiales de cumplirla.

¿Puedo vender una parcela?

Sí, si está legalmente inscrita y se informa su situación rural, acceso y servicios.

¿Comprar derechos es igual que comprar una parcela?

No. Los derechos pueden corresponder a una cuota de un terreno mayor.

¿Se venden los derechos de agua con el terreno?

Solo si pertenecen al vendedor y se incluyen jurídicamente en la operación.

¿Puedo vender una vivienda subsidiada?

Depende de la prohibición vigente y de las autorizaciones del SERVIU.

¿Cuánto dura la prohibición?

Depende del programa y de la inscripción. Algunas prohibiciones se alzan después de cinco años, pero debe revisarse el caso concreto.

¿Qué es movilidad habitacional?

Es un procedimiento que puede permitir vender o permutar una vivienda subsidiada bajo condiciones del SERVIU.

¿La venta paga impuesto?

Puede existir impuesto a la renta sobre el mayor valor o IVA si el vendedor es habitual.

¿Qué es el mayor valor?

Es la utilidad tributaria obtenida al vender.

¿Las 8.000 UF corresponden al precio?

No. Corresponden al mayor valor acumulado que puede considerarse ingreso no renta si se cumplen los requisitos.

¿El beneficio se usa una vez?

Se utiliza progresivamente hasta completar el límite acumulado.

¿Se renueva cada año?

No.

¿Puedo descontar mejoras?

Las mejoras que aumentaron el valor pueden integrar el costo si cumplen las reglas y están documentadas.

¿Puedo descontar pintura y mantenciones?

No necesariamente. Se debe distinguir una mejora valorizable de una reparación ordinaria.

¿Qué pasa si vendo a un familiar?

Puede cambiar el tratamiento tributario y perderse el beneficio de 8.000 UF.

¿La venta de una casa usada tiene IVA?

Puede tenerlo si la realiza un vendedor habitual. Una venta ocasional debe analizarse según sus circunstancias.

¿Vender antes de un año afecta?

Puede existir presunción de habitualidad y consecuencias tributarias.

¿Debo declarar la venta en Operación Renta?

Debes revisar la información del SII y declarar el mayor valor cuando corresponda, incluso para utilizar correctamente el beneficio.

¿La notaría informa al SII?

Notarios y conservadores utilizan el Formulario 2890 para informar enajenaciones e inscripciones.

¿Puedo declarar un precio menor?

No. Debe informarse el precio real.

¿Qué pasa si vendo con pérdida?

No existe mayor valor positivo, pero la operación igualmente debe revisarse tributariamente.

¿Cuánto demora una venta?

Una operación regular puede tardar varias semanas. Con crédito, herencias o problemas legales puede tomar meses.

¿Cómo puedo acelerar el proceso?

Preparando la carpeta, regularizando problemas y respondiendo rápidamente las observaciones.

¿Qué es lo primero que debería hacer?

Obtener el dominio vigente y el certificado de gravámenes y prohibiciones.

¿Dónde obtengo información segura?

En el Conservador, SII, TGR, municipalidad, SERVIU, ChileAtiende y CMF.

Vender una propiedad en Chile requiere coordinar aspectos legales, tributarios, financieros y prácticos.

El primer paso es comprobar que el vendedor aparece como propietario en el Conservador de Bienes Raíces y que tiene capacidad para vender.

La información del SII, el pago de contribuciones o la ocupación del inmueble no reemplazan el dominio inscrito.

Antes de publicar conviene obtener una copia de dominio vigente y un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.

Estos documentos permiten detectar hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, prohibiciones bancarias y restricciones del SERVIU.

También se deben revisar el estado civil, régimen matrimonial y eventual declaración de bien familiar.

Cuando la propiedad pertenece a varias personas, todas deben participar para venderla completamente.

Las propiedades heredadas requieren posesión efectiva, cumplimiento tributario e inscripción especial de herencia.

Una propiedad hipotecada puede venderse, pero parte del precio debe destinarse a pagar la deuda y obtener el alzamiento.

El pago de la última cuota no elimina por sí solo la hipoteca inscrita.

Las ampliaciones sin recepción, diferencias de superficie y construcciones irregulares deben revisarse en la Dirección de Obras Municipales.

Estos problemas pueden reducir la tasación o impedir el financiamiento hipotecario.

El precio comercial no es igual al avalúo fiscal. Debe estimarse según la ubicación, superficie, estado y ventas comparables.

Antes de aceptar una oferta, el vendedor debe calcular el monto líquido que recibirá después de pagar la deuda bancaria, corretaje, gastos, regularizaciones e impuestos.

La comisión del corredor debe pactarse por escrito. No existe una tarifa única obligatoria.

La reserva y la oferta deben definir el precio, financiamiento, plazo y condiciones de devolución.

La promesa de compraventa debe constar por escrito, contener un plazo o condición e individualizar suficientemente la operación futura.

También debe establecer qué ocurre si el comprador no obtiene crédito, si la tasación es insuficiente o si el estudio de títulos detecta un problema.

El estudio de títulos revisa la historia legal de la propiedad y permite determinar si el dominio puede transferirse con seguridad.

Los bancos solicitan habitualmente una carpeta de hasta diez años, pero el abogado puede revisar un período mayor.

Una venta al contado también necesita estudio jurídico. La ausencia de un banco no elimina los riesgos legales.

El precio debe pagarse mediante un mecanismo seguro, trazable y compatible con las instrucciones de la operación.

En ventas hipotecarias, el banco suele desembolsar después de que el comprador queda inscrito y la hipoteca ha sido constituida.

La compraventa de un inmueble debe constar por escritura pública.

Sin embargo, la transferencia del dominio se completa únicamente cuando la escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.

Después de la inscripción se deben revisar el dominio del comprador, las nuevas hipotecas y el alzamiento de los gravámenes anteriores.

La entrega de llaves debe realizarse conforme a la fecha pactada y conviene documentarla mediante un acta.

Los gastos de la operación incluyen certificados, estudio de títulos, tasación, notaría, Conservador, impuestos, corretaje y eventuales regularizaciones.

En Santiago, la inscripción de una compraventa simple tiene actualmente un costo del 0,2% del precio, con el límite informado oficialmente, pero esta tarifa no debe generalizarse a todos los conservadores ni a operaciones más complejas.

Los departamentos y propiedades en condominio deben entregarse con información clara sobre gastos comunes.

La deuda económica sigue a la unidad, por lo que el comprador debe exigir un certificado actualizado.

Las viviendas subsidiadas pueden estar sujetas a prohibiciones que requieren alzamiento o autorización del SERVIU.

Las propiedades arrendadas deben venderse informando el contrato y determinando si el comprador tendrá que respetarlo.

Las parcelas requieren una revisión especial de la subdivisión, uso de suelo, acceso y derechos de agua.

En materia tributaria, una persona natural puede utilizar un beneficio acumulado de hasta 8.000 UF de mayor valor no constitutivo de renta cuando cumple las condiciones legales.

El límite se aplica a la utilidad y no al precio total de la propiedad.

El exceso puede quedar sujeto al Impuesto Global Complementario o a un impuesto único del 10% en los casos permitidos.

Las ventas realizadas por vendedores habituales pueden encontrarse afectas a IVA.

El tiempo transcurrido desde la adquisición, la frecuencia de operaciones y la intención de reventa son elementos relevantes.

La información de la venta es comunicada al SII por notarios y conservadores, pero el contribuyente debe revisar su declaración anual y corregir los datos cuando sea necesario.

Finalmente, una venta segura depende de preparar los antecedentes antes de comprometerse, utilizar documentos claros, respetar los plazos, proteger el pago y verificar la inscripción final.

Cuando existen herencias, sociedades, embargos, bienes familiares, propietarios menores de edad, poderes extranjeros o consecuencias tributarias importantes, es recomendable solicitar asesoría profesional antes de firmar una reserva, promesa o escritura.